"Formell regi - improvisert spill" : en studie av effektivitet og forutberegnelighet i ulike plan- og byggesaker.

Ansvaret for at byutviklingsprosjekter kan gjennomføres deles mellom tre instanser. Disse instansene er stat, kommune og utbygger, hvorav ikke alle har samme syn. Staten legger de overordnede rammene for samfunnet gjennom lover og regler. Kommunen bestemmer arealbruken på bakgrunn av overordnede føringer og statlige planretningslinjer, samt planbestemmelser. De avgjør hvor man kan bygge, hva som kan bygges og i hvor stor grad det er rom for å bygge. Til slutt er det utbyggerne som står for detaljregulering og gjennomføringen gjennom den faktiske byggingen. De siste årene har det blitt mer og mer vanlig og mer akseptert at de private fremmer detaljreguleringer som er deres nøkkel til styring av markedet etter deres behov. I dag er andelen privat initierte reguleringsplaner dominerende i forhold til planer fremmet av stat og kommune. Denne oppgaven tar for seg både tidligfase fra utarbeiding av planforslag til gjennomføringen av utbyggingsprosjekter. Prosessene inkluderer offentlig planmyndighet, private utbyggere og berørte i utviklingsprosessene. Tidligfasen tar for seg de første møtene mellom de to første aktørene og danner grunnlaget for kommunikasjon og samhandling mellom partene. Studien omfatter tre ulike byutviklingsprosjekter i Oslo og Lørenskog kommune, to som tydelig reflekterer både myndighetenes mål med prosjektene og utbyggeres ambisjoner om å oppnå et ønsket resultat i for av overskudd eller lønnsomhet. Det tredje prosjektet, planen for en veiforbindelse, er initiert offentlig ut fra et mål om å imøtekomme behov for sikker atkomst for gående og syklende i et vernesensitivt område. Det er høy tidsbruk blant de undersøkte prosjektene i tillegg til flere utfordringer basert på valg og koordinering. Responsibility for urban development can be conducted divided among three instances. These are state, municipal and developer, of which not all have the same view. State places the general framework for society through laws and regulations. The municipality determines land use based on general guidelines and government planning guidelines, and plan provisions. They decide where to build, what can be built and to what extent there is room to build. Finally, the developers stand for detailed regulation and implementation through the actual construction. In recent years, it has become more common and more accepted that the private promotes detailed regulation, which is their key to controlling the market for their needs. Today, the proportion of privately initiated zoning plans are dominant in relation to plans promoted by state and municipality. This paper deals with both early stages in preparing plan proposals to the implementation of development projects. Processes include both public and municipal planning authorities and private developers. Early phase covers the first meetings between these players and forms the basis for communication and interaction between the parties. The study includes three different urban development projects in Oslo and Lørenskog, two that clearly reflects the government's goal with the projects and the developer's ambitions to achieve a desired result in for the profits or profitability. The third project, the plan for a road, initiated public from an objective to meet the need for safe access for pedestrians and cyclists in a protection-sensitive way. It is high time use among the surveyed projects in addition to several challenges based on choice and coordination.M-BYRE